#23 - Trung Quốc: Giá nhà có thể trở lại tăng trưởng trong nửa đầu 2027?
28 August, 2026
Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa thoát khỏi chu kỳ suy giảm kéo dài bắt đầu sau cuộc khủng hoảng của các nhà phát triển lớn. Tính đến tháng 7/2026, giá nhà mới xây bình quân tại 70 thành phố vẫn giảm khoảng 3,2% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tháng giảm thứ 37 liên tiếp.
Một số tín hiệu ổn định đã xuất hiện. Các chính sách nới lỏng tại Bắc Kinh và một số thành phố lớn đang hỗ trợ giao dịch, trong khi mức giảm doanh số nhà mới có dấu hiệu thu hẹp. Tuy nhiên, đà phục hồi vẫn thiếu đồng đều. Đầu tư bất động sản và khởi công mới tiếp tục giảm mạnh, nhu cầu tín dụng nhà ở còn yếu và các lực cản dài hạn như dân số suy giảm, tồn kho và tình trạng tài chính của các chủ đầu tư vẫn chưa được giải quyết.
Chỉ số giá nhà mới xây bình quân 70 thành phố của Trung Quốc có ghi nhận tăng year-on-year tại bất kỳ tháng nào từ tháng 1/2027 đến tháng 6/2027 không?
Tỷ lệ cơ sở: 16,5%
Dữ liệu lịch sử cho thấy những giai đoạn giá nhà Trung Quốc chuyển sang giảm thường không kết thúc nhanh.
Chu kỳ giảm 2014–2015 kéo dài khoảng 16 tháng trước khi giá quay lại tăng theo năm. Giai đoạn suy giảm 2022–2023 kéo dài khoảng 14–15 tháng trước khi xuất hiện một thời gian hồi phục ngắn. Trong khi đó, chu kỳ hiện tại đã kéo dài khoảng 37 tháng tính đến tháng 7/2026 mà vẫn chưa chuyển dương.
ASF sử dụng các chu kỳ này để ước lượng khả năng một giai đoạn suy giảm có thể chuyển sang tăng trong một cửa sổ sáu tháng. Kết quả cho tỷ lệ cơ sở khoảng 16,5%.
Con số thấp này phản ánh một đặc điểm quan trọng của thị trường hiện nay: dù đã trải qua nhiều biện pháp hỗ trợ, việc đưa giá nhà trở lại tăng trưởng vẫn khó hơn đáng kể so với những chu kỳ điều chỉnh trước.
Dự báo ASF: 15,4%
ASF hiện đánh giá có 15,4% khả năng giá nhà mới xây bình quân tại 70 thành phố Trung Quốc ghi nhận ít nhất một tháng tăng so với cùng kỳ trong nửa đầu năm 2027.
Xác suất cuối gần với tỷ lệ cơ sở 16,5% vì các tín hiệu mới vẫn mang tính giằng co. Một số yếu tố đang giúp thị trường tiến gần hơn tới trạng thái ổn định, nhưng chưa đủ mạnh để thay đổi đáng kể quỹ đạo của một chu kỳ suy giảm đã kéo dài nhiều năm.
Những yếu tố chính
Chính sách đang hỗ trợ thị trường, nhưng hiệu quả chưa rõ ràng. Các biện pháp nới hạn chế mua nhà và tăng hỗ trợ tín dụng tại Bắc Kinh đã tạo phản ứng tích cực ban đầu. Giao dịch nhà mới và nhà cũ tại Bắc Kinh, Thâm Quyến tăng sau các chính sách mới. Tuy nhiên, sự phục hồi vẫn chủ yếu mang tính cục bộ và chưa cho thấy khả năng tạo ra thay đổi trên toàn thị trường.
Các chỉ số cơ bản vẫn yếu. Trong bảy tháng đầu 2026, đầu tư phát triển bất động sản giảm khoảng 19,2%, trong khi khởi công mới giảm khoảng 24%. Giá nhà mới trong tháng 7 tiếp tục giảm so với tháng trước. Điểm sáng là tốc độ giảm doanh số đã thu hẹp, cho thấy thị trường có thể đang tiến gần hơn tới trạng thái ổn định, nhưng bằng chứng hiện tại vẫn chưa đủ mạnh để xác nhận một đáy chu kỳ.
Những lực cản cấu trúc vẫn rất lớn. Dân số Trung Quốc đã bắt đầu giảm, nhu cầu vay mua nhà suy yếu và doanh thu từ bán quyền sử dụng đất của chính quyền địa phương thấp hơn đáng kể so với giai đoạn đỉnh cao. Những yếu tố này không nhất thiết khiến giá tiếp tục giảm mạnh, nhưng có thể khiến quá trình phục hồi kéo dài hơn đáng kể.
Đáng chú ý, đợt cải thiện tại các thành phố hạng nhất trong những tháng trước cũng đã chững lại vào tháng 7. Đây là lời nhắc rằng thị trường đã từng xuất hiện những giai đoạn “chớm hồi phục” nhưng không duy trì được thành một xu hướng bền vững.
15,4% có nghĩa là gì?
15,4% không có nghĩa ASF dự báo giá nhà Trung Quốc chắc chắn tiếp tục giảm mạnh.
Ngưỡng của câu hỏi tương đối thấp: thị trường chỉ cần ghi nhận một tháng tăng YoY trong sáu tháng đầu 2027 để kết quả trở thành YES. Vì vậy, ngay cả một quá trình ổn định tương đối yếu cũng có thể đưa chỉ số qua ngưỡng 0%.
Tuy nhiên, forecast hiện tại cho rằng khả năng quá trình đó diễn ra đủ nhanh vẫn còn thấp.
Một kịch bản hoàn toàn có thể xảy ra là mức giảm giá tiếp tục thu hẹp trong những tháng tới, thị trường dần tạo đáy trong năm 2027, nhưng không đủ sớm để giá YoY chuyển dương trước cuối tháng 6. Theo cách nhìn này, NO không nhất thiết đồng nghĩa với một cuộc khủng hoảng sâu hơn; nó cũng có thể đơn giản phản ánh một quá trình phục hồi chậm.
Ngược lại, để xác suất YES tăng mạnh, ASF cần thấy bằng chứng rằng sự ổn định đang lan rộng từ một số thành phố lớn sang toàn thị trường, thay vì chỉ dựa vào những đợt tăng giao dịch ngắn hạn sau khi chính sách được nới lỏng.
Tín hiệu cần theo dõi
Trong những tháng tới, ASF sẽ tập trung vào một số tín hiệu có khả năng làm thay đổi đáng kể forecast:
Giá nhà theo tháng: số lượng thành phố trong nhóm 70 thành phố ghi nhận tăng MoM là chỉ báo sớm quan trọng hơn YoY. Nếu xu hướng tăng mở rộng và duy trì trong nhiều tháng, xác suất YES sẽ tăng.
Hiệu quả của chính sách tháng 8: cần xem giao dịch tại Bắc Kinh và Thâm Quyến có duy trì sau phản ứng ban đầu hay chỉ là nhu cầu bị dồn nén trong thời gian ngắn.
Mùa bán hàng tháng 9–10: nếu thị trường không cải thiện rõ trong giai đoạn traditionally thuận lợi nhất trong năm, đây sẽ là một tín hiệu tiêu cực đáng kể.
Một gói hỗ trợ quy mô lớn hơn: các chính sách hiện nay chủ yếu mang tính từng bước. Một chương trình kích thích tài khóa, tiền tệ hoặc xử lý tồn kho ở quy mô quốc gia có thể thay đổi đáng kể triển vọng.
Tình hình tài chính của các chủ đầu tư: các vụ vỡ nợ mới hoặc áp lực thanh khoản gia tăng có thể tiếp tục kéo niềm tin của người mua xuống.
Nguồn thu từ đất của chính quyền địa phương: nếu tiếp tục suy giảm mạnh, khả năng các địa phương tài trợ cho chương trình mua lại tồn kho và hỗ trợ thị trường sẽ ngày càng hạn chế.
